Какими будут поселки будущего? 7 вопросов о девелопменте А-класса.

Каковы критерии успешного девелоперского проекта поселка сегодня? Хорошая локация, развитая инфраструктура, ликвидность. С этим невозможно поспорить. Но мы смотрим дальше и видим новый тренд. Поселки в ближайщем будущем должны обладать дополнительной ценностью: состоять из домов А-класса и формировать единую среду и комьюнити.

В этом материале мы расспросили CEO и главного архитектора BOROSA Оксану Волкову о том, какими должны быть поселки в будущем.

Дом А-класса — это относительно новое понятие, которое объединяет подходы и стандарты к проектированию и строительству в премиум-сегменте. Для такого дома присущи:

• Современная архитектура и дизайн. Здесь не уместны реплики или копирование исторических стилей.

• Экологичные материалы: камень, архитектурный бетон, металл, кирпич, керамика.

• Актуальные технологии строительства.

• Ставка на качество. Это не всегда про известные бренды, но про умение выбрать лучшее из доступного.

Не стоит отождествлять дома А-класса с площадью. Дом А-класса может быть и 200 м2, и 500 м2, если он соответствует критериям выше.

В реализации такие дома начинаются от 4000 $ за м2. Если цена ниже, то приходится искать компромиссы: жертвовать качеством, уникальностью решений, технологиями. Если в проекте используются известные фабрики и бренды, то цена стремится к 7000-8000 $ за м2. Иначе говоря, реализовать дом площадью 1000 м2 в первом случае получится за 4 млн., во втором за 8 млн.

Безусловно. Применение критериев можно расширить до уровня поселка. В таком случае произойдет только взаимно усиливающий эффект.

Но есть важное дополнение. На наш взгляд, поселки А-класса затрагивают не только архитектуру и технологии строительства домов. Здесь взгляд намного объемнее — на среду и окружение, ценности сообщества, которое будет формироваться со временем в поселке. Тут жители приобретают не сотки и квадратные метры, а качественно новый уровень жизни в понятной для них среде.

Пречисляем дополнительные критерии к поселку:

• Доминанта природного окружения. В таких поселках на участках площадь озеленения больше, чем размеры самого дома. Приветствуются живые изгороди и отсутствие заборов.

• Уникальный архитектурный облик поселка. Эстетическая составляющая не идет в ущерб функциональности. Поселок в целом выглядит интегрировано: архитектура, ландшафт, дизайн взаимоувязаны. Дома в таком поселке не должны создавать впечатление клоннированности. Важно предусмотреть разновариантность застройки.

• Развитая инфраструктура поселков, разработанная по принципу клубного типа. Наличие зон для отдыха, ресторан, банкетный зал, пирс, СПА, спортивные площадки, детские зоны, детский клуб. Эти функции могут быть вынесены из площадей каждого дома, отдавая предпочтение большей площади участка. Здесь же — создание полного сервиса: от решений для персонала до технической поддержки эксплуатации участков и домов.

• Приватная частная жизнь на собственном участке, которая обеспечивается за счет архитектурных решений.

• Энергоэффективность и экологичность работы поселка.

• Создание определенных сценариев жизни и взаимодействия.

Их можно пересчитать по пальцам: Art. Eco, Park Ville, Bayside Residence и городские виллы Cameo. Что их объединяет? Единая среда, подход к архитектуре, премиальный уровень и комьюнити с похожими взглядами на жизнь.

Например, Bayside Residence. Здесь есть четкие правила к фасадным решениям и типам застройки участка: темные тона, отсутствие высоких заборов, экологичное отношение соседей друг к другу и к окружающей природе. Все жильцы состоят в одном клубе, у них формируется свой круг. Сюда притягиваются люди, разделяющие подобный подход. Общие ценности — открытость, бережность, созидательность. И инфраструктура поселка поддерживает их: зоны у водохранилища, памятники искусства и истории в ближайшем окружении.

Важно понимать, что выгода в данном случае измеряется не только в денежном эквиваленте.

С точки зрения сроков окупаемости такие поселки проигрывают эконом- и бизнес-сегментам. Нередко такие поселки требуют и больших инвестиций на первых этапах, поэтому так распространен содевелопмент. Однако в результате у таких поселков потенциал куда значительнее: кумулятивный эффект подхода к архитектуре и среде провоцирует более высокий спрос и прибавляет к стоимости цифры.

Кстати, про цифры: реализация девелопером отдельного дома А-класса под ключ обычно прибавляет 30% к себестоимости, реализация же поселка под ключ — до 50% к себестоимости за счет добавления фактора среды.

Чтобы ответить на этот вопрос, нужен краткий (и быстрый) экскурс в историю загородной недвижимости.

Самые удачные земли на Рублевке, Новой Риге, Ильинском шоссе были застроены, когда в России еще только формировалось понятие «элитный образ жизни». Влияние на рынок было колоссальным. Так, был популярен перенос стилистики и архитектуры Франции, Бельгии, Италии. Эти дома и поселки тогда нашли своего потребителя.

Сейчас же мы наблюдаем уверенный спрос на современную архитектуру в премиум-сегменте. Как у наших заказчиков, так и у точечных девелоперов, которые приобретают отдельные участки в рамках устоявшихся поселков, строят на них дома и затем продают (о таком реализованном нами проекте вы можете прочесть здесь). Но представьте, что таких домов с современной архитектурой будет достаточно, и у клиентов будет выбор? Что нужно сделать, чтобы в будущем все равно продолжали выбирать конкретного девелопера?

Нужно подняться на уровень выше — туда, где поселки создают свою культуру. Будущие жители в них понимают, с кем соседствуют, а потому не возводят 4-х метровые заборы. Локация становится самодостаточной: сюда притягиваются нужные люди, вокруг есть подходящая инфраструктура и общественные места. И задача девелопера в новом времени — уйти от усредненного покупателя и прийти к микросегментации потребителя, учитывая интересы в рамках сообществ. Например, поселок у гольф-клуба и на берегу водохранилища — это разные портреты потребителя.

В таком случае у поселков будет свой облик, который говорит сам за себя, а у жильцов — среда с нужными впечатлениями.

Можно, но строго на этапе строительства самого поселка. Приобретать участки и самостоятельно строить на них будущему жителю — спорный момент, поскольку высок риск реализации той архитектуры, которая и визуально, и технологически выбиваться из общей концепции.

Мы же воспринимаем поселки А-класса как готовый продукт, в основе которого принцип «въезжай и живи». Здесь девелопер уже позаботился обо всех мелочах и сберег время будущего жителя. Это дает чувство завершенности.

Обычно архитектор подключается на стадии готовности концепции продукта после всех проведенных маркетинговых исследований и сформулированного ТЗ.

Мы считаем, что архитектор может и должен участвовать в проекте раньше. Это синхронизирует представления девелопера и команды о будущем поселке: обсуждаются реалистичные размеры домов, участков и план всего поселка, материалы и технология. Главное, что может дать архитектор на этом этапе — видение трендов. Строительство поселка — это долгосрочное планирование, и нужно понимать, куда движется рынок и как меняются вкусы.

Наш опыт взаимодействия с большим количество клиентов В2С в премиум-сегменте позволяет видеть, как меняются вкусы и потребности клиентов.

Также у нас есть возможность оперативной калькуляции бюджета на стадии эскизного проектирования. Это помогает быть в рамках бюджета.