Как мы проектировали дом на продажу в Миллениум парке. Инвестиции в современную загородную недвижимость

О заказчике и пожеланиях

Наш заказчик приобрел участок в коттеджном поселке “Millennium Park” («Миллениум парк»). Поселок притягивает к себе взгляд: премиум-сегмент, развитая инфраструктура, уже сформировавшееся сообщество жильцов. Построить или купить здесь дом как минимум хорошая инвестиция.

Заказчик пришел к нам с конкретной задачей — спроектировать дом для будущей продажи. В нем должен быть идеальный баланс ликвидных решений:

• Площадь дома — порядка 700 кв. м.
• Количество спален — 5 штук.
• Элементы, которые бы отнесли проект к классу премиум: просторные помещения, высокие потолки, панорамные окна, СПА-зона с бассейном и парной, террасы.

Дом планировалось реализовывать без внутренней отделки по двум причинам. Первая — это скорость и время окупаемости. Вторая — сложность с поиском будущего владельца, ведь есть высокий риск не попасть во вкусы будущего покупателя.

Чтобы экономика проекта сошлась, нам сразу были обозначены рамки бюджета, а также сроки реализации проекта — не более 1,5 лет на все.

Но как частному девелоперу-инвестору получить еще больше выгоды от реализации проекта? Предложить то, что востребовано, но при этом выделяется на рынке среди других предложений.

О нашем подходе

Невозможно спроектировать дом в отрыве от той среды, где он будет располагаться. Потому перед самим проектированием мы начали исследовать рынок и составлять примерный портрет будущего покупателя. И если в последнем мы были уверены (наш десятилетний опыт в премиум-сегменте дал все нужные подсказки), то во время исследования рынка мы переосмыслили задачу.

Будем честны — рынок продаж загородной недвижимости сегодня совсем не предвосхищает вкусы и макротренды. То, что мы видим в объявлениях, нередко уже устарело: не соответствует современным потребностям покупателей. Это стало нашим вызовом.

Итак, наша цель — спроектировать дом, который отвечал бы представлениям будущего клиента о современной архитектуре, но при этом укладывался бы в обозначенные рамки бюджета и сроков. Иначе говоря, перевернуть убеждение, что современная архитектура «доступна только под индивидуальный заказ», «слишком дорогая и не маржинальная», «невозможна в быстрой реализации».

Как мы проектировали?

Локация
Нам важно было понять все особенности участка, потому мы отправились на местность.

Сам поселок существует давно — с начала 2000 года. Отчасти этим и обуславливается его разрозненность в стилистическом плане: разная архитектура под разные вкусы и время.

С точки зрения природной инфраструктуры поселок можно смело назвать лидером: продуманный ландшафт, каналы и парки, соединенные между собой аллеями, редкие растения и соседство с хвойным лесом.

Непосредственно у нашего участка мы нашли нюанс — плотное соседство. Слева от участка располагался уже построенный особняк в классическом стиле. Все нормы по отступам были соблюдены, но ощущение полной приватности не создавалось.

«Миллениум парк» — поселок премиум-сегмента, и здесь есть свои правила. Мы выяснили, что коэффициент застройки участка не должен превышать 40%.

Эскизный проект. Планировочное решение

Проанализировав всю собранную выше информацию и соединив ее с пожеланиями заказчика, а также нашим опытом, мы поняли, что наш идеальный дом — это 800 кв. м. с Т-образной планировкой. Как мы к этому пришли?

Площадь дома обусловлена не только ограничениями со стороны поселка, но и общей сомасштабностью: мы использовали ресурс участка полностью, не выходя за установленный коэффициент застройки.

Форма дома стала ответом на плотное соседство. С помощью такого расположения нам удалось создать приватный внутренний двор.

Ликвидность дома — это тонкая балансировка между универсальностью и уникальностью. И лучше всего это отражено как раз в планировках, где мы учли максимально возможное количество сценариев и при этом заложили базу для любых индивидуальных изменений.

Входная зона

У дома два входа с парадной части. Первый — главный, который раскрывается перед каждым гостем. Второй — прямо из гаража на два машиноместа (при этом под навесом может расположиться еще два автомобиля). Входы соединены общей гардеробной.

Справа от главного входа располагается гостевая спальня со своим санузлом. Ее окна выходят во двор. Будущий владелец, если понадобится, легко сможет превратить эту комнату в кабинет.

Объединенная кухня, столовая и гостиная

Большое пространство, которое мы разделили функционально — зонировали с помощью мебели. Если в будущем понадобится перегородка, например, между зоной кухни и гостиной, то ее легко установить.

Важный момент — терраса. Во-первых, ее наличие можно назвать хорошим тоном в загородных домах премиум-сегмента. Во-вторых, у нас она — объединяющий элемент большой зоны. И появление перегородки не будет помехой, ведь мы продумали выходы на нее как из гостиной, так и кухни.

Еще мы учли кладовую у кухни — функциональное решение.

Тренажерный зал

Мы предусмотрели отдельное помещение под тренажерный зал, но и оно легко может трансформироваться — хобби-комната, библиотека, бильярдная или вторая гостиная.

СПА-блок

Бассейн с сауной мы разместили в отдельном блоке с панорамными окнами, выходящими во двор. Ключевое здесь то, что эти зоны гибки к возможным пожеланиям. Так, для бассейна мы предусмотрели только зону для чаши. Будущий владелец сможет сам спланировать остальные детали.

Спальни

На втором этаже расположены четыре спальни. Они также пластичны: могут стать и гостевыми, и детскими. Важно, что в каждой из них есть свои гардеробные и санузлы.

Отдельно отметим, что окна трех спален ориентированы во двор. При этом из мастер-спальни был виден частично участок соседа, но в с помощью архитектурных приемов (о них — ниже) мы визуально скрыли этот обзор.

Таким образом, мы полностью нивелировали нюанс участка с плотным соседством — превратили его в очевидный плюс.

Из мастер-спальни есть выход на террасу. С противоположный стороны также есть потенциал для еще одной террасы, если она понадобится.

Согласование планировки с заказчиком было быстрым — мы с первого раза попали в ожидания. И в еще одной, финальной, итерации лишь подвинули стены в гардеробе мастер-зоны.

Смета на коробку дома

Вместе с планировками мы рассчитали и смету на коробку дома — возведение фундамента, стен, перекрытий, крыши. Мы дали стоимости, которые будут отличаться от реальных не более чем на 10%.

На этом этапе в смете еще нет материалов отделки, окон и дверей, но есть общее понимание, базирующееся на нашем опыте в формате цены «от и до». Здесь заказчик сразу видит суммы, пусть и с погрешностями, и имеет возможность четче обозначить свои ожидания.

Зачем мы это сделали? Чтобы быть уверенными, что остаемся в рамках заданного бюджета.

Эскизный проект. Объемно-пространственное решение

Как должен выглядеть дом: какие у него должны быть формы и объемы?

Ориентируясь на нашу глобальную цель, мы определили для себя критерии:

• Чистый и скорее минималистичный облик.
• Цепляющий взгляд элемент в фасаде.
• Выразительная форма.

В момент продумывания планировочного решения у нас уже сформировалось видение архитектуры — лаконичная форма нижнего объема и плавная форма верхнего. При этом верхнему хотелось добавить крупной пластики:

Мы рассматривали несколько версий, но остановились на той, что ниже:

Здесь видно, что мы размышляли над выносом кровли над террасой у мастер-зоны. В третьей версии, финальной, мы сократили эту консольную часть.

Что выделяет этот проект?

Цельная и выразительная форма. Взгляд скользит по плавным переходам второго этажа.

Металлический акцент. Перфорированная по уникальному рисунку вставка у главного входа.

Тренды, характерные для следующих десятилетий. Плоские крыши, окна в пол, материалы отделки.

Смета на отделку дома

Вместе с развитием эскизного проекта мы дополняли и смету. Теперь в ней появились разделы, касающиеся чистовой отделки всего контура дома: фасады и материалы, окна и двери. Чтобы уложиться в бюджет, мы нашли подходящие решения. Детали:

Материалы и формы архитектуры
Нижний объем — в керамограните. Мы сделали вертикальную раскладку и посчитали все таким образом, чтобы плиты (их размер 600х1200) кратно разрезались на нужное количество. Таким образом, получилась сложная раскладка из одного типа размера плитки.

Особое внимание — на верхний объем из фибробетона. Может показаться, что такое решение далеко за рамками бюджета, но это не так. Стоимость реализации складывается из стоимости самого материала и количества форм из него. Мы придумали тиражируемую полукруглую форму каннилюра, которую размещали в разных количествах по периметру. Где-то один модуль, где-то два, где-то пять. За счет единой формы мы создали игру на фасаде — он стал интересным и сложным. Кое-где нам даже пришлось подвинуть окна. Такая унификация в форме позволила оптимизировать бюджет.

Окна
Панорамные окна — очевидный тренд, но мало кто знает, что при проектировании важны размеры. Десять сантиметров в высоте могут значительно отразиться на итоговой цене. Мы знаем эти нюансы, а потому подобрали такие размеры, которые бы отвечали и архитектурному замыслу, и функциональным требованиям. И все в обозначенный рамках бюджета.

Для грамотного климатического контроля внутри дома мы использовали вентстворки. Они помогли сделать окна полностью в пол.

Раздвижные системы использовали только там, где они уместны — в гостиной, столовой, СПА-блоке и мастер-спальне.

Металлические вставки
Они — ключевой акцент на фасаде, задающий тон всей архитектуре. Мы разработали авторский рисунок перфорированной панели и продумали подсветку. В качестве материала решили использовать нержавеющую сталь с покрытием нитрид титана.

Рабочая документация и параллельное строительство
Дом на продажу — это быстрая стройка. И чтобы обеспечить скорость, этап рабочей документации мы запустили вместе со стройкой.

Знаем, что на рынке подобная практика большая редкость. Все исходит из страха: боятся критических изменений, которые в частично построенный дом невозможно будет внести.

Подготовку документации делили на задачи и подзадачи. Наглядно это можно показать на примере конструкций. Вместо одного файла у нас вышло четыре, которые поэтапно отдавались строителям: сначала конструкции фундамента, затем вертикальные (стены), горизонтальные (перекрытия) и лестница. Синхронная работа наших отделов, интегрирование партнеров, ежедневная коммуникация со строителями — все это позволило сделать проект на высшем уровне.

В сухом остатке стройка заняла чуть больше года.

Дом как инвестиция

Удалось ли нам найти ответ на свой же вызов? Мы разрушили стереотип, что скругленная форма — это сложно и дорого. Наш взгляд на архитектуру и вшитые внутрь решения, способные адаптироваться под любые вкусы, привлекли внимание покупателей и других девелоперов.

Приобретая такой дом, покупателю не нужно несколько лет жить в состоянии стройки и предвкушать момент, когда он сможет переехать. Он уже опередил время. В современном мире и для этого круга людей время — одна из ключевых ценностей.